Acheter une maison ou un appartement est bien souvent le projet d’une vie. Il est donc normal de vouloir acheter à deux lorsque l’on partage sa vie avec quelqu’un.
Il est très courant d’acheter un bien immobilier en couple puisque les deux personnes forment bien souvent un foyer. De plus, il est bien plus facile d’obtenir un crédit immobilier en empruntant à deux plutôt que seul !
Néanmoins, certaines spécificités de la propriété à deux doivent être connues afin d’acheter dans les meilleures conditions. Selon votre situation familiale, certains paramètres pourront différer en cas d’une rupture, d’un divorce ou encore un décès de l’un des deux propriétaires.
Pour vous aider à bien acheter à deux et ne pas commettre d’erreurs, nous vous proposons de découvrir tout ce qu’il faut savoir lorsque l’on achète un bien immobilier en couple.
Des différences en fonction de votre situation familiale
Tout d’abord, il est important de connaître les spécificités liées à l’achat d’un bien immobilier en fonction de votre situation familiale. En effet, un couple qui achète un appartement ou une maison peut tout aussi bien être marié, pacsé ou bien simplement en union libre. Selon leur situation, les règles liées à l’achat et les modalités en cas de divorce, de séparation ou de décès seront différentes.
Seul un couple sur dix choisit d’opter pour un contrat de mariage. Pourtant, selon la situation patrimoniale initiale des époux et leurs projets professionnels et personnels, le contrat de mariage permet d’organiser les futures règles qui régiront la vie du couple et ainsi de sécuriser leur avenir. En cas de divorce, la répartition des biens du couple tiendra compte des dispositions prévues par les époux dans leur contrat de mariage.
Le droit permet d’adapter totalement le contrat de mariage à la situation des époux en y insérant les clauses correspondant à la volonté des époux et à leur projet de vie.
Lorsque l’un des époux exerce une activité́ libérale ou indépendante, le choix d’un régime de séparation de biens dans le cadre du contrat de mariage, permet notamment de sécuriser le patrimoine de chaque époux.
Acheter un bien en étant marié
Pour faire simple nous pouvons dire qu’il existe deux grandes familles de régimes matrimoniaux : celui de la communauté et celui de la séparation de biens.
Avec le régime de la communauté, les biens immobiliers acquis par le couple (pendant leur mariage uniquement) sont considérés comme étant des biens communs.
Avec le régime de la séparation de biens, chacun des époux conserve son patrimoine acquis avant et pendant le mariage. Si le couple investit dans un appartement, celui-ci appartient à chacun des deux époux dans la proportion stipulée dans l’acte notarié.
Dans le premier cas, les époux achètent le bien sous le régime de la communauté. En cas de séparation, le patrimoine de la communauté étant partagé en deux, chacun récupère la moitié du prix de vente du logement. Si les époux n’achètent pas à parts égales, ils doivent faire préciser dans l’acte de vente qu’une partie de la somme utilisée pour l’acquisition provient de fonds propres de l’un des époux , il peut s’agir de fonds possédés avant le mariage ou reçus ensuite par donation ou succession.
Dans le second cas si les époux ont opté pour le régime de la séparation des biens, la situation est différente. Chacun investit selon ses possibilités financières (70 % pour l’un, 30 % pour l’autre, par exemple). Les comptes bancaires des deux époux restent séparés et sont ponctionnés chaque mois à hauteur de leur participation au remboursement du crédit. En cas de séparation, chacun récupère sa quote-part.
La plupart des époux se marient sans contrat de mariage ainsi c’est la communauté de biens réduite aux acquêts qui s’applique pour le bien immobilier. C’est le régime qui protège le plus le conjoint en cas de décès puisque le survivant acquiert l’usufruit du logement. Le bien appartient ainsi à parts égales aux deux époux. En ce qui concerne les biens acquis avant le mariage, il reste la propriété de l’acquéreur initial.
Les couples pacsés ou en union libre sont, eux, soumis au régime de l’indivision. Au moment de l’achat, ils doivent indiquer leur quote-part de propriété dans le bien immobilier, et cette quote-part doit correspondre à leur financement respectif. Faute d’indication, les concubins sont réputés acheter à 50-50. Il faut être le plus précis possible, car l’indivision peut être source de conflits.
L’achat en indivision permet de devenir propriétaire à hauteur de la somme investie lors de la signature de l’acte de vente. Ainsi, un époux peut investir 70 % de la somme et l’autre 30 %. Dans ce cas, le premier époux sera propriétaire à hauteur de 70 % (il récupéra 70 % de la valeur du bien en cas de revente) et l’autre époux sera propriétaire du bien à hauteur de 30 % (il récupéra 30 % de la valeur du bien en cas de revente). Sous ce régime, toutes les décisions devront cependant être prises à l’unanimité. Ainsi, en cas de séparation, chacun des époux devra donner son consentement pour la vente du bien immobilier.
Acheter un bien en étant pacsé
Pour les personnes pacsées, c’est généralement le régime de la séparation des biens qui est utilisé lors de l’achat d’un bien immobilier. Depuis 2017, les conjoints précisent durant l’acte d’achat les sommes investies par chacun.
Si aucune mention n’est établie durant l’acte de vente, les conjoints sont alors considérés comme propriétaires à 50 % chacun.
Le PACS est cependant moins intéressant en cas de décès de l’un des conjoints, car le conjoint survivant devra s’acquitter des droits de succession pour rester propriétaire du bien (sauf s’il est mentionné dans le testament du défunt).
Acheter un bien en union libre
Pour les concubins non mariés ou pacsés souhaitant effectuer un achat immobilier ensemble, c’est alors le régime de la séparation des biens qui s’impose. Ainsi, en cas de séparation chacun récupère la part qu’il avait investie lors de l’achat avec son concubin.
C’est en termes de protection que ce régime est le moins intéressant, car pour bénéficier de l’usufruit de la propriété en cas de décès de l’un des deux conjoints, le conjoint survivant devra s’acquitter de droits de succession très importants (jusqu’à 60 % de la valeur du bien).
Des solutions pour protéger le conjoint
L’une des préoccupations les plus importantes des acquéreurs qui achètent en couple concerne la protection de leur conjoint en cas de décès de l’une des deux personnes du couple.
Des solutions peuvent ainsi permettre de faire profiter le conjoint survivant de l’usufruit du bien sans avoir à payer de très importants frais de succession.
Créer une SCI : est-ce intéressant ?
Certaines personnes choisissent de créer une SCI (société civile immobilière) pour acheter en couple. De cette manière, ils deviennent associés d’une société et ils détiennent des parts à hauteur de leur investissement dans la société.
Si la SCI peut permettre au concubin de bénéficier de l’usufruit sur l’ensemble du bien acquis, cette solution n’exonère pas pour autant des droits de succession.
De plus, le coût de 2500 € pour constituer une SCI reste important et la dissolution de la société en cas de séparation du couple n’est pas toujours facile.
Rédiger un testament
Finalement, la solution la plus intéressante pour les concubins qui souhaiteraient bénéficier d’une meilleure protection de leur conjoint en cas de décès est de rédiger un testament.
Dans le cas d’un couple pacsé, si le conjoint survivant est couché sur le testament du défunt, il sera exonéré des droits de succession. Pour les personnes vivant en union libre, il est impératif de mentionner votre conjoint (qui sera considéré comme un tiers et devra donc s’acquitter des droits de succession) pour qu’il ait accès à la part du défunt.
Il est possible de rédiger un testament soit même, mais pour respecter les conditions légales, il est fortement conseillé de se faire aider par un notaire.
Les erreurs à ne pas commettre lorsqu’on achète à deux
Pour résumer cet article, les trois grandes erreurs à ne pas commettre lorsque l’on achète en couple sont :
- De ne pas spécifier précisément et dès le départ l’investissement de chacun sur l’acte de vente du logement.
- De ne pas rédiger de testament pour protéger son conjoint en cas de décès.
- Attendre le divorce pour vendre le bien immobilier en raison des droits de partage qui atteindront alors 2,5 % de la valeur totale du bien.
